부동산 전세계약 전세대출이 불가능한 경우 계약금을 돌려받을 수 있을까?
안녕하세요. 강동 역 3번 출구 강동 팰리스 부동산의 강 파울입니까.청년, 신혼 부부, 회사원, 일반인 등 전세를 구하는 편이 많은데요.전세 계약을 할 때 전세 자금 대출을 받는 경우가 많습니다.청년과 신혼 부부의 정책 기금 대출도 있고 일반 전세 자금 대출 등 전세 자금 대출 상품은 매우 많습니다.카카오 뱅크 대출, 일반 전세 자금, 지주 전세 자금 대출, 중소 기업 청년 대출, 신혼 부부 대출 SH.LH공사 대출 등 중개업자 등 다양합니다.대출 상품에 의해서 대출 요건과 한도도 바뀝니다만.집을 찾아 중개 업소를 방문했을 때 대출 여부, 대출 상품 등 소득 4대 보험의 유무 등을 들었을 것입니다.왜 남의 소득을 물어보는가?할 수도 있어요.중개업자에게서 듣는 이유는 임차인에 맞는 대출 상품 및 한도 등을 파악하기 때문입니다.집을 찾으면서 본인이 받은 대출 상품을 모르고 그냥 집에서 볼 때가 많기 때문입니다.자영업이나 프리랜서는 소득이 낮게 책정되기 때문에 융자를 받는 것이 회사원보다는 불리한 것이며 이에 맞는 집을 소개하지 않으면 안 되니까요.4대 보험이 있는 회사원도 무조건 보증금 80%가 아니라 소득에 비례해서 확인하지요.
모든 집이 또 누구에게나 대출되는 것은 아닙니다.전세 계약하고 전세 대출을 하려고 은행에 서류를 했는데 대출이 불가능하는 일이 자주 있습니다.그 이유는 크게 2가지로 나누어집니다.1. 부동산 문제(물건의 문제)① 위반 건축물의 문제가 있지만, 전세 자금 대출은 할 수 없습니다.물건이 위반 건축물인 경우, 전세 자금 대출은 할 수 없습니다.위반 건축물의 유무는 건축물 대장을 보면 확인할 수 있습니다.위반 건축물은 불법 확장, 용도를 변경했을 때에 건축물 대장에 기재됩니다.이런 경우는 전세 대출도 주택 담보 대출도 못 합니다.다세대 주택에 위반 건축물이 있는 경우는 해당 층이 아니면 전세 대출은 가능합니다.하지만 취급 업소나 창구 담당에 의해서 바뀌는 일이 있으므로 은행에 사전에 확인 하는 게 좋겠어요.② 주택 가격이 낮은 경우(안심 전세 자금 대출에 해당), 주택 가격이 낮아도 전세 대출이 안 되는 경우가 있습니다.안심 전세 자금 대출은 전세 보증금의 주택 가격의 150%이내라는 조건이 있습니다.디포짓이 150%를 넘자 대부는 행해지지 않습니다.안심 전세 자금 대출은 이자율은 높지만 소득이 낮거나 증명이 어려운 프리랜서 또는 새로운 사회인이 많이 받습니다.
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2. 임차인 문제 대출을 받는 임차인 문제로 전세자금 대출이 불가능할 때가 의외로 많습니다.전세자금대출은 대출상품에 따라 다르지만 보통 보증금의 80%에서 많게는 90%까지 나옵니다.하지만 이는 임차인 소득의 3.5~3.6배가 최대입니다.(취급은행마다 차이가 있음) 또한 임차인의 신용점수에 따라 대출한도가 상이합니다.또 유주택자도 전세자금 대출 조건이 또 달라집니다.은행에서 전세자금대출을 할 때는 물건 분석과 임차인의 대출이자 및 상환능력을 함께 보기 때문에 전세대출이 안 되는 이유는 임차인과 물건 분석은 같이 합니다.
전세대출이 불가능하면 계약금은 돌려받을 방법이 없을까?만약 전세계약을 했는데 은행에서 전세대출 불가라고 하면 그야말로 힘들어요.보통 계약금은 5%에서 10%를 임대인에게 입금합니다.전세대출 심사를 받으려면 5% 이상의 계약금 영수증이 필요해서요.만약 전세보증금이 3억이라면 최소 1500만원은 계약금으로 냈다는 뜻입니다.큰돈인데 이 계약금을 돌려받을 수 있을까요?
위반 건축물로 전세대출이 불가능한 건축물대장
① 물건의 하자로 대출 불가 때 반환 가능 물건의 하자로 전세 자금 대출이 불가능하면 계약금 반환은 가능합니다.대부분 계약서 특약에 물건의 하자 전제 자금 대출 불가시에 계약금을 환수한다.다는 특약을 넣습니다.계약 전에 건축물 대장, 등기부 등본 등을 확인하기 때문에, 물건의 하자로 전세 대출이 안 될 때는 많지 않습니다.특히 중개 업소에서 진행할 때 충분히 물량 분석을 하기 위해서 계약을 진행하지 않습니다.② 임차인의 문제로 대출이 불가능하면 반환은 안 되고 전세 계약서를 가지고 은행에 갔는데 은행에서 신용이 좋지 않고 소득이 낮은 등 세입자의 이유로 수 없는 경우가 많습니다.이런 경우에는 임대인은 임차인의 자금 사정과 신용 등 개인 사정을 봐줄 수 없기 때문에 계약금 반환은 불가능합니다. 또 전세 계약 이후 기존 임차인은 이사할 준비를 할 것이고, 갑자기 대출을 못 받고 이사를 할 수 없는 계약금을 돌려주라고 하면 곤란한 일도 있습니다.또 다른 사람에게 집을 보는 기회도 막는 것으로 임대인의 입장에서는 더 어려울지도 모릅니다.임대인이 귀책 사유를 임차인에게 듣고 위약금도 유구할 수 있습니다.
전세대출 특약 예(물건의 하자로 전세대출 불가시 계약금을 반환한다)
③전자세금 대출이 불가능한 경우 계약금 반환 특약을 넣으면 임차인은 전세자금 대출이 안 되면 어떻게 하나 하는 걱정을 많이 합니다.그래서 계약을 할 때 전세자금 대출 불가 시 계약금을 반환한다는 특약을 넣어달라고 요구합니다.다만 이때는 물건 하자로 인한 전세대출 불가 시 계약금을 반환해준다.라는 특약입니다.간혹 임차인의 사정, 물건의 하자에 관계없이 무조건 전세대출 불가시~~ 특약을 넣어달라는 분들도 있는데, 이는 임차인의 일반적인 편법 특약으로 임대인이 동의하지 않는 무리한 요구사항입니다.만약 이 특약을 허용할 경우 임차인은 대출이 안 된다는 이유로 무조건 계약금을 반환해달라는 약용을 하기 위해서입니다.③전자세금 대출이 불가능한 경우 계약금 반환 특약을 넣으면 임차인은 전세자금 대출이 안 되면 어떻게 하나 하는 걱정을 많이 합니다.그래서 계약을 할 때 전세자금 대출 불가 시 계약금을 반환한다는 특약을 넣어달라고 요구합니다.다만 이때는 물건 하자로 인한 전세대출 불가 시 계약금을 반환해준다.라는 특약입니다.간혹 임차인의 사정, 물건의 하자에 관계없이 무조건 전세대출 불가시~~ 특약을 넣어달라는 분들도 있는데, 이는 임차인의 일반적인 편법 특약으로 임대인이 동의하지 않는 무리한 요구사항입니다.만약 이 특약을 허용할 경우 임차인은 대출이 안 된다는 이유로 무조건 계약금을 반환해달라는 약용을 하기 위해서입니다.③전자세금 대출이 불가능한 경우 계약금 반환 특약을 넣으면 임차인은 전세자금 대출이 안 되면 어떻게 하나 하는 걱정을 많이 합니다.그래서 계약을 할 때 전세자금 대출 불가 시 계약금을 반환한다는 특약을 넣어달라고 요구합니다.다만 이때는 물건 하자로 인한 전세대출 불가 시 계약금을 반환해준다.라는 특약입니다.간혹 임차인의 사정, 물건의 하자에 관계없이 무조건 전세대출 불가시~~ 특약을 넣어달라는 분들도 있는데, 이는 임차인의 일반적인 편법 특약으로 임대인이 동의하지 않는 무리한 요구사항입니다.만약 이 특약을 허용할 경우 임차인은 대출이 안 된다는 이유로 무조건 계약금을 반환해달라는 약용을 하기 위해서입니다.